計画相談 (無料)
ご予定の土地や建物のことについて、ざっくりとした事をお伺いします。事前にお電話にてご予約の上、当事務所までお越し下さい。
ざっくりとした事とは・・・
「ご要望の部屋数 等」、「家族構成」、「大まかな完成予定時期」「おおまかなご予算」、「土地の場所」 等々
上記に加えてご予定の土地の用途地域、道路の確認をして、次回打合せ時にプランの提示をさせて頂きます。（2回まで無料です）ここまでの所用期間は状況にもよりますが、２～４週間程度です。この期間の間に是非して頂きたい事は「フィーリングが合うかどうか」の判断です。（価格については後述の「基本設計」で予算内に収めていきます）
建物完成までの期間は１年以上かかることが通常なので「相談がしやすいかどうか」がスムーズな流れにつながると考えています。（十人十色、千人千色だと思います。無料の間によくご検討下さい）
２回目のプランの打合せが終わった段階で、次の段階に進まれるかどうかこちらからお尋ね致します。
事前調査
「建物完成に向けて次の段階に進む」を選択されたお客様、ありがとうございます。完成までどうぞよろしくお願い致します。
「まだ躊躇するところがあり、踏み切れない」を選択されたお客様、それで良いと思います。建築は物を買うのと大きく違い、長期間に渡って色々な問題に直面します。それだけ、出来た時の喜びも大きいのですが、より合う設計者を探す、もしくは本当に建てたいという気持ちになるまで待ってみるのも良いかも知れません。この段階では先に「事前調査費・20万円」のお支払いをお願い致します。（この金額は、後に設計業務報酬料に組み込まれます。）
内容は、というと・・・
・現地測量による土地の高低差・形状、周囲状況の把握（隣地との境界確定には使用できません）
・現段階で把握できる法的規制条件、電気水道や排水等の状況、概略工程表
上記を事前調査の結果として「設計与条件調書」にまとめて提出いたします。提出と内容の説明の後に、「建築士業務委託契約」を結んで頂きます。
建築士業務委託契約
当社のすべき業務、そのために提供していただく情報や、分離発注方式についての説明を行い、ご理解、納得頂いた上で契約していただきます。所要時間は30分～1時間。印鑑をご持参下さい。
契約時に業務報酬料の15％から、事前調査時に頂いた20万円を差し引いた金額のお支払をお願い致します。
ここから先は設計の核となる部分、「基本設計」に入っていきます。
基本設計
ご要望の部屋数や、敷地形状に合った間取り・外観デザイン、これらのものはもちろん、予算がともなったものでなくてはなりません。「要望・希望」のみで打合せをしている時は、それは楽しいものですが、イメージがある程度まとまった時点で、やはり「現実」と向き合い、具体的な工事内容をまとめていく必要があります。
そこで必要なのが、「予算計画書」。大体の場合において、見た瞬間に皆様の顔が引き締まるのがわかります。過去のデータに基づいて当社が作成する、予備校の模擬試験的なものですが、この段階で工事内容とご予算を合わせておくことが、今後の流れをスムーズにする押さえどころとなります。土の中の基礎も予算に大きく影響します。「基礎を支える地盤の調査」は、この段階で行います。（別途、外注先にお支払いただきます）
予算の範囲内に収まるまで、何度も打合せ、プラン・予算計画書の作成をくり返します。金融機関への相談時期は決まりはありませんが、このあたりで相談に行かれる方が多いようです。
基本設計完了時に、業務報酬料の15％のお支払をお願い致します。基本設計が終わると、次の「実施設計」で工事用の図面を作成していきます。
実施設計
建物は職人さんがつくるもの。といっても、それにはたくさんの材料や製品が集まった上で成り立つものです。この段階では、工事用の図面を作成しつつ、使用する材料・取り付ける設備機器等を選んでいただきます。
実際には、数あるカタログの中から「ハイ、選んで下さい」というのも、すごく大変なので・・・
数あるカタログの中から「これはどうですか？」というものを提案いたします。
建物の周り「外部仕上表」、各部屋分の「内部仕上表」、風対策も合わせて打合せ「アルミサッシ」、見た目・収納の要「木製建具」、照明・コンセントなどの設備図面、キッチン、浴室、トイレなどの設備図面、これらの「たたき台」をもとに、カタログを交えながら仕上・製品を決めていただきます。通常は数回に分けて打合せを進めていきます。
この段階で予算が膨らみがちになります。優先順位を決めておくと良いでしょう。並行して構造計算も行います。（別途、外注先にお支払いただきます）
建物１棟につき、30～60枚の図面を作成いたします。通常2ヶ月から3ヶ月で図面一式が出来上がります。実施設計完了時に、業務報酬料の30％のお支払をお願い致します。
図面が揃うと、いよいよ業者さんも参加してきての「工事価格検討」です。
工事価格検討
「設計段階」で私たちが最も緊張するのが、この段階。お客様にとっては「入札で幾ら下がるだろうか？」の期待があるのに対し、私たちは「基本設計時の予算内にうまく収まるだろうか？」の不安があるからです。
さて、そういった期待と不安の入り混じった「工事価格検討」は、入札に参加してもらう業者さんのリスト作りから始まります。分離発注方式なので、各種工事毎に数社参加してもらい、トータルは20社前後になります。対象となる業者さんは、親戚、知人がいる場合はもちろんのこと、当社からのおすすめの業者さんも含めて検討していただきます。
リストが出来上がったら当社より、FAXにて参加の可否を業者さんに問い合わせます。（仕事が混んでいる等で不参加のところも出てきます）参加の業者さんが決まったら、図面を配達します。
10日ほどの期限を設けて見積が集まってくるので、大まかなチェックの後に、どの業者さんにされるのかの打合せをします。金額が超過している場合は、工事内容を見直すなどの再検討が必要です。
工事価格がほぼ決定すると、建物を建てるときの役所の手続き「確認申請」に進みます。
確認申請
工事をする時には、役所に種々様々の書類を出し、最終的に「確認済証」をもらわなければいけません。土地の状況によってあっさりもらえてしまう場合もあれば、逆の場合もあります。時間が掛かりそうな場合は、前もって手を付けておく必要があります。
「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資すること」を目的とする「建築基準法」を守る必要があるのです。
建て前を書いてしまいましたが、時間が掛かりそうな場合は、ベストを尽くしてあとは待つしかありません。その時は、どうかどっしり構えて頂き、こちらからの朗報をお待ち下さい。
確認申請の見通しがついたら、並行して工事の契約を結んで頂きます。
工事契約
前々段階の「工事価格検討」で決定した業者さんと、それぞれ直接請負契約を結びます。契約会の場所、契約書と図面一式を当社で準備いたします。印鑑と契約用の収入印紙をお持ち下さい。
進行は次の通りです。
・司会進行：プラントプラン
・お施主様挨拶（建築しようとした経緯、工事中の安全等々）
・工事契約
各社自己紹介、押印、瑕疵保険手続き（躯体・設備・サッシ・防水業者）
・工程確認
・解散
所要時間は１時間程度です。各業者さんと顔を合わせられるのは、分離発注の大きなメリットです。通常、契約会と起工式（地鎮祭）は同じ日に行う場合が多くなっています。起工式の内容は、「着工」で説明いたします。
工事契約完了時に、業務報酬料の10％のお支払をお願い致します。
着工
「地鎮祭」この言葉がすぐ浮かぶ方がほとんどだと思いますが、実はどこが執り行うかによって呼び方が違ってきます。
神社の神主さんが執り行う場合は「地鎮祭」、お寺の住職が執り行う場合は「起工式」、教会の牧師さんが執り行う場合は「定礎式」になります。その後は、どの方式でも共通の「直会」(いわゆる飲み会) 。このあたりはここ10年くらいの間にかなり様変わりし、しばしばノンアルコールビールのみで楽しく顔合わせをしたりしています。ちなみにこれまでの最長記録は２件で朝の６時から夜の12時まで。日がとても良かったからなのですが、この日は一日中頭がアルコールでぐるぐるしていました。
基本的に、テント・テーブル・イス等は「躯体」担当の業者さんに、お施主様には、お布施やお供え物、直会の食べ物飲み物等をお願いしています。こう顔をあわせる機会もなかなかないので、合い間をみて近隣への挨拶や建物が建つ位置の確認、高さの設定などもこの日に行います。
さて、いよいよここから工事のスタートです。
上棟
「上棟」とは正式には木造で建築をする場合に、木材が組みあがった時をさすのですが、鉄筋コンクリート造の場合は、鉄筋・型枠を組み、そこにコンクリートを流し込むときのことをいいます。
「上棟」の説明の前にちょっとだけ・・・
工事中の当社の業務に「工事監理」というものがあります。工事監理とは、設計図書のとおりに工事が行われているかを確認することです。上棟当日に行うことはまず、当然ながら、コンクリート打設作業。建物の大きさにもよりますが、約半日掛かります。打設作業の後は、左官屋さんが金ゴテで均します。季節によってかかる時間が変わります。コンクリート打設作業・金ゴテ作業に並行して、弓矢の取り付けを行います。並行してというのは、「弓矢を取り付けて願（ニンガイ）をするまでの間は、潮の干潮から満潮に掛けての時間帯が良い」という考え方があり、日によってはコンクリート打設中に願をしておく必要があるからです。
ここまで来ると、工事も残り半分です。これまで現場にずっといた型枠・鉄筋の職人さんたちの仕事は、この段階でほぼ終了。上棟式と書いて慰労会と読む。友人知人も招いて大いに飲む・・・と、僕のように倒れて、気づいたときには現場に一人、なんてことにならない様、ご注意下さい。もうやる所もほとんどありませんが、昔はもちやお菓子などを近所の人を集めて屋根の上からまいたそうです。
上棟完了時に、業務報酬料の15％のお支払をお願い致します。
次はいよいよ最後の段階、「竣工」に進みます。
竣工
長かった完成までの道のりも、ようやく終了です。まずは、ちゃんと建築基準法に合うように出来ているか、役所の検査。一番大事な、お施主様の検査。図面を基準に気になるところを教えて頂きます。一番多いのは、ちょっとしたハガレやぶつけた跡。いつまでに対応してもらうかを決めた後、設備機器等の使い方の説明を受けていただきます。最後に、保証書と鍵の引渡しをして完了です。お疲れ様でした。
もしも・・・ですが、落成式をして業者さんたちを招待していただくお客様には、もうちょっとだけ打合せをお願いしています。
アフターフォローについて
当社で「CM分離発注方式」で建物を建てられる場合は、もれなくオープンシステム補償制度の建物登録を行います。これにより、工事中・引渡し後の補償制度の対象となります。詳しい内容は、建築士業務委託契約の際にご説明いたします。
